Spekulationsfrist: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Von Dani Hartung · Stand: Oktober 2026

Die kurze Antwort

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Sonst wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

So wird die Frist berechnet

Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Haben Sie am 15. März 2016 beurkundet, ist ein Verkauf ab dem 16. März 2026 steuerfrei (§ 23 Einkommensteuergesetz).

Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie entweder die ganze Zeit seit dem Kauf selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dafür reichen schon gut ein Jahr plus zwei angebrochene Kalenderjahre – etwa Einzug im Dezember 2024 und Verkauf im Januar 2026. Auch eine Wohnung, die Ihre Kinder mit Kindergeldanspruch unentgeltlich bewohnen, zählt als Eigennutzung.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Verkaufspreis minus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, minus Verkaufskosten (zum Beispiel Makler). Bei vermieteten Immobilien werden die bereits abgeschriebenen Beträge (AfA) wieder hinzugerechnet – der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch oft höher aus als gedacht. Gewinne bis 1.000 € pro Jahr sind steuerfrei; das ist eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, ist er komplett steuerpflichtig.

Geerbt oder geschenkt

Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Frist nicht neu. Sie übernehmen das Kaufdatum des Vorbesitzers. Hat Ihre Mutter das Haus 2018 gekauft und Sie erben es 2025, endet die Frist im Jahr 2028.

Vorsicht bei mehreren Verkäufen

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann fällt auch Gewerbesteuer an – unabhängig von der Zehnjahresfrist.

Gilt die Frist 2026 noch?

Ja. Stand Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert. Es gibt politische Vorschläge, sie für vermietete Immobilien abzuschaffen – beschlossen ist bisher nichts. Wir halten diesen Ratgeber aktuell.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Vor einem Verkauf innerhalb der Frist sollten Sie mit Ihrem Steuerberater sprechen.