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Kaufnebenkosten in Bayern: Womit Käufer 2026 rechnen müssen
Zum Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf Steuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision dazu. So viel ist es in Bayern – mit einer konkreten Beispielrechnung.
Von Erol Bay · Stand: Oktober 2026
Die kurze Antwort
In Bayern liegen die Kaufnebenkosten bei rund 4,8 % ohne Makler und rund 8,4 % mit Makler. Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands; Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,3 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Die einzelnen Posten
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises. Das Finanzamt schickt den Bescheid nach dem Notartermin; erst nach Zahlung wird der Käufer im Grundbuch eingetragen.
- Notar: rund 0,8–1 %. Die Gebühren sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und werden mit steigendem Kaufpreis prozentual günstiger.
- Grundbuchamt: rund 0,5 % für die Eintragung des neuen Eigentümers und einer eventuellen Grundschuld für die Bank.
- Maklerprovision: in Bayern üblicherweise 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer. Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Provision zu gleichen Teilen.
Beispielrechnung für 400.000 € Kaufpreis
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 14.000 € |
| Notar (ca.) | 3.300 € |
| Grundbuch (ca.) | 2.000 € |
| Summe ohne Makler | ca. 19.300 € (4,8 %) |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 14.280 € |
| Summe mit Makler | ca. 33.600 € (8,4 %) |
Notar- und Grundbuchkosten gerundet; die genauen Beträge hängen vom Vertrag und von der Finanzierung ab.
So sparen Sie legal bei den Nebenkosten
Verkauft der Verkäufer Einbauküche, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände mit, können sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Preis gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch sein – das Finanzamt prüft.
Was Banken erwarten
Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit. Planen Sie sie deshalb als Eigenkapital ein – idealerweise zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Für Vermieter gilt: Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit dem Gebäude steuerlich abgeschrieben.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz in Deutschland.
Wie viel Prozent Nebenkosten muss ich beim Hauskauf in Bayern einplanen?
Ohne Makler rund 4,8 %, mit Makler rund 8,4 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das etwa 19.300 € bzw. 33.600 €.
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?
In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Kosten für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers zahlt der Verkäufer.
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