Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Von Dani Hartung · Stand: Oktober 2026

Die kurze Antwort

Ja, ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden. Das Recht steht im Grundbuch und bleibt beim Verkauf bestehen – der Käufer übernimmt es. Deshalb sinkt der erzielbare Preis deutlich. Den vollen Preis erzielen Sie meist nur, wenn das Recht vorher mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht wird.

Wohnrecht oder Nießbrauch – der Unterschied

• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen. Vermieten darf er es in der Regel nicht.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Er trägt meist auch die laufenden Kosten.

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und gelten meist lebenslang.

Wie stark sinkt der Wert?

Für die Bewertung wird der Jahreswert der Nutzung (etwa die ersparte Miete) mit einem Faktor multipliziert, der von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Abschlag. Bei einem 70-Jährigen kann der Wert des Rechts schnell einem Drittel oder mehr des Immobilienwerts entsprechen.

Ihre Möglichkeiten

• Verkauf mit Recht: an Kapitalanleger, die langfristig denken. Der Preis ist niedriger, und viele Banken finanzieren solche Käufe nur zurückhaltend.
• Löschung gegen Abfindung: Der Berechtigte verzichtet – zum Beispiel gegen eine Einmalzahlung oder einen Umzug in eine passende Wohnung. Nötig ist eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung.
• Verkauf innerhalb der Familie: oft die einfachste Lösung, wenn Angehörige die Situation kennen.
• Nach dem Tod des Berechtigten: Das Recht erlischt; mit der Sterbeurkunde wird das Grundbuch berichtigt.

Unser Tipp

Klären Sie früh, was der berechtigten Person wichtig ist – Sicherheit, ein Ortswechsel oder finanzielle Unterstützung. Wir rechnen beide Varianten (mit und ohne Recht) durch und sprechen auf Wunsch mit allen Beteiligten, auch auf Russisch oder Türkisch.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Für Verträge und Löschungen ist ein Notar zuständig.