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Grundsteuer in Bayern: So wird sie seit 2025 berechnet
Seit 2025 gilt in Bayern ein eigenes Grundsteuermodell. Es rechnet nur mit Flächen – nicht mit dem Wert der Immobilie. So kommen Sie auf Ihren Betrag.
Von Erol Bay · Stand: Oktober 2026
Die kurze Antwort
Bayern nutzt seit 2025 ein reines Flächenmodell: 0,04 € je Quadratmeter Grundstück plus 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche. Wohnflächen werden dabei nur zu 70 % angesetzt. Das Ergebnis (der Grundsteuermessbetrag) wird mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde multipliziert.
Die Formel
- Grundstück: Fläche × 0,04 €
- Wohnfläche: Fläche × 0,50 € × 70 %
- Andere Nutzflächen (z. B. Gewerbe): Fläche × 0,50 €
- Summe = Grundsteuermessbetrag → × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer pro Jahr
Rechtsgrundlage ist das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG), Art. 3 und 4.
Rechenbeispiel Einfamilienhaus
| Grundstück 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
| Wohnfläche 140 m² × 0,50 € × 70 % | 49,00 € |
| Grundsteuermessbetrag | 73,00 € |
|---|---|
| × Hebesatz, angenommen 400 % | 292,00 € pro Jahr |
Beispielhafter Hebesatz. Den tatsächlichen Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest; er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Große Grundstücke
Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken wird die Fläche, die über das Zehnfache der Wohnfläche hinausgeht, nur zur Hälfte angesetzt. Für sehr große, unbebaute Flächen gibt es weitere Abschläge. Ermäßigungen gibt es außerdem zum Beispiel für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum.
Was bedeutet das beim Verkauf?
Die Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist – für das ganze Jahr. Im Kaufvertrag wird deshalb üblicherweise vereinbart, dass der Käufer dem Verkäufer die Grundsteuer ab dem Besitzübergang anteilig erstattet. Weil sich der Betrag nur aus Flächen ergibt, lässt er sich für Käufer leicht vorab abschätzen.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie wird die Grundsteuer in Bayern berechnet?
Grundstücksfläche × 0,04 € plus Wohnfläche × 0,50 € × 70 % (andere Flächen × 0,50 €) ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.
Spielt der Wert meiner Immobilie für die Grundsteuer in Bayern eine Rolle?
Nein. Bayern rechnet seit 2025 nur mit Flächen. Lage und Wert der Immobilie wirken sich lediglich über den Hebesatz der Gemeinde aus.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird meist eine anteilige Erstattung durch den Käufer ab Besitzübergang vereinbart.
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